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二手房租金及租售比小幅波动，复苏进程正在加快

来源：幸福里APP 时间： 2023-02-20 21:11:39

全国重点城市租售比排行

随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为青年人解决住房需求的主要方式。某种意义上，租金是衡量房子自住性的标准，“租售比”则成了买房人关注的参考指标之一。

租售比，指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，是用来衡量区域楼市运行的指标之一，国际标准认为良好的租售比通常为1:200-1:300。

从全国租赁市场来看，1月是传统租赁淡季，整体租金水平仍在持续22年的下跌趋势。2023年1月，重点28城平均房价为23428元/㎡，同比下降11.63%，环比微降0.22%，租金水平为38.18元/㎡/月，同比下降2.3%，环比下降0.93%。


(资料图片)

看懂租售比和租金回报率

需要提醒的是，租售比是在房价不变的前提下，作为一种收益对比的计算方式。一旦房价出现变化，租售比作为收益衡量的指标作用也就失效了。

而租金回报率，是指年租房获得的租金收入与房屋成本的比值，国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，租金回报率5%以上的城市，是有价值购买并且出租的。

如果将房价看作未来房租的折现计算，一线及新一线城市的房价，体现了民众对于未来经济形势、地区经济发展和个人收入的良好预期。

作为资产收益率的衡量指标之一，租售比不是越高越好，也不是越低越好，需要一个兼顾流动性和安全性考量的合理值。

重点城市套均租金及均价排行

春节之后，租赁市场随着春季招聘热潮的到来，复苏进程正在加快，叠加出游需求催生的部分旅游城市短期租赁热度上升，流动人口增大，一线城市租赁市场率先回暖。2023年1月，北京、上海、广州、深圳的套均租金为6857元/㎡，较22年同期上涨4%，意味着租赁市场开始出现复苏苗头。北京、深圳的套均租金和单位面积租金排行Top1、2，二手房均价Top1的上海，套均资金和单位面积租金只排行Top3。

成都、杭州、南京、厦门、苏州、天津、无锡、武汉、重庆等新一线城市套均租金3014元/㎡，较22年同期下降1.3%，二线城市套均租金2173元/㎡，较22年同期上涨1.8%。

作为经济发展的基石，制造业有活力、高技术制造业发展好、产业转型升级的城市，对人口的吸附力提升，相关行业平均工资较高，从业者就业稳定性较高，产业聚集地带来的租赁需求肉眼可见地攀升，杭州、南京、苏州、福州、宁波等城市套均租金领先不难理解。

重点城市租金均价排名中，租金高企的城市以长三角、珠三角城市圈为主，值得一提的是，杭州的租金均价超过广州排行第四，在23年1月二手房均价同步22年1月略有回落的同时，杭州的套均租金和租金均价仍在持续上涨，同样在租金上涨趋势中的还有上海、成都、苏州、无锡、宁波、西安、长沙。

城市二手房均价及租金走势

除了城市间的租金差异，同个城市房产本身的地段、产品、居住体验、周边配套等因素也会作用在租金差异上，且在越来越注重生活品质和舒适度的大背景下，多种因素在租金上的传导也会愈发明显。

对比单个城市二手房均价及租金均价走势，北京二手房均价对比22年中虽有所下降，但租金价格仍然稳中有升，上海二手房在22年中一波集中释放的需求之后，行情逐渐走高，租金价格却持续走低，或与主力租房人群部分流出，及涌入一、二手购房市场有关。地小人多、需求旺盛的深圳受政策影响，二手房均价持续走低，而租金均价下降对于本地租房人群来说却不失为一件好事。

衡量租金水平的另一个关键指标是租金收入比，即个人租房的租金费用与个人可支配收入的比值，直观反映租房压力。对租房人群而言，能够在尽可能提高收入的前提下，而租金收入比相对更低，无疑是生活幸福感提升的标志之一。

注明：以上数据和分析仅供参考，不作为置业决策依据。文章数据统计时间截止到2023年1月31日，数据来自幸福里研究院、不动产登记和交易中心和第三方数据机构，因统计方式及时间等因素影响会存在一定误差，最终数据以官方为准。

关键词： 租金回报率 一线城市 租金收入

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